생활숙박시설의 용도변경은 숙박시설로 승인된 건물을 주거용으로 바꾸는 절차입니다. 원래 생활숙박시설은 관광지나 도심에서 장기 투숙객을 위한 서비스(취사 포함)를 제공하도록 설계되었지만, 최근 몇 년간 주거시설로 불법 분양되는 사례가 많았습니다. 이러한 문제를 해결하고 소유주에게 더 많은 유연성을 제공하기 위해, 정부는 용도변경 규정을 완화해 ‘생활숙박시설 합법사용 지원방안’을 발표해서 오피스텔로의 전환을 허용했습니다.
1. 생활숙박시설 용도변경, 꼭 알아야 할 모든 것
1-1. 생활숙박시설 용도변경이란?
생활숙박시설의 용도변경은 숙박시설로 승인된 건물을 주거용으로 바꾸는 절차입니다. 원래 생활숙박시설은 관광지나 도심에서 장기 투숙객을 위한 서비스(취사 포함)를 제공하도록 설계되었지만, 최근 몇 년간 주거시설로 불법 분양되는 사례가 많아졌습니다. 이러한 문제를 해결하고 소유주에게 더 많은 유연성을 제공하기 위해, 정부는 용도변경 규정을 완화해 오피스텔로의 전환을 허용하고 있습니다.
1-2. 규정 완화의 배경과 의미
2024년 정부는 생활숙박시설의 용도변경에 대한 규제를 일시적으로 완화하는 조치를 발표했습니다. 이 조치의 핵심은 발코니 설치 금지와 바닥 난방 제한과 같은 엄격한 규제를 완화하여 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 과정을 더 수월하게 만든다는 것입니다. 이번 규정 완화는 코로나19로 인한 숙박업계 침체와 경제적 어려움을 극복하기 위한 정부의 대응 중 하나입니다. 소유주들은 2년간 한시적으로 완화된 규정을 적용받을 수 있으며, 용도변경 절차를 통해 건물의 가치를 더욱 높일 수 있습니다
1-3. 용도변경 절차: 단계별 가이드
- 사전 법적 검토
가장 먼저, 해당 지역의 건축 법규와 도시계획에 맞춰 용도변경이 가능한지 확인해야 합니다. 법률 전문가 또는 건축사의 자문을 받는 것이 좋습니다. - 설계 변경 및 계획 수립
용도변경 시에는 새로운 용도에 맞는 건물 구조 변경이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 주거용 오피스텔로 전환할 경우 발코니 설치나 바닥 난방 같은 설비를 수정해야 합니다. - 용도변경 신청서 제출
건축 설계도와 용도변경 신청서, 법적 승인서류를 관할 구청에 제출해야 하며, 승인 절차를 밟습니다. 이 과정은 규정에 따라 다소 시간이 소요될 수 있습니다 - 최종 승인 및 변경 작업
관할 기관의 승인이 나면, 구조 변경 작업을 진행할 수 있습니다. 최종 승인 이후 주거용으로 활용할 수 있게 됩니다
1-4. 정부발표안 – 생숙 오피스텔 용도변경 지원방안
- 복도 폭 규제 완화 : 기존 오피스텔 기준인 1.8m 이상의 복도 폭을 충족하지 못하더라도, 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성을 인정받으면 별도의 복도 확장 없이 용도변경을 허용합니다
- 주차장 기준 완화 : 내부 주차공간 확장이 어려운 경우, 다음과 같은 대안을 제시합니다:
- 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장 설치
- 지자체에 주차장 확보에 상응하는 비용 납부
- 지역 여건상 주차장이 불필요한 경우, 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화
- 소방시설법 관련 규제를 완화하고 다음과 같은 방안제시
- 성능위주설계 시뮬레이션 활용 : 소유자가 소방시설법상 성능위주설계 시뮬레이션 결과와 보완 방안을 제출하면, 지자체가 이를 심의하여 안전성을 확인합니다
- 피난·방화설비 보강 : 복도 폭이 오피스텔 기준(1.8m)에 미달하더라도, 피난·방화설비 등을 보강하여 주거시설 수준의 화재 안전성을 확보하면 용도변경을 허용합니다
1-5. 생숙 오피스텔로 용도변경시 지구단위계획변경이 필요한 경우
- 기부채납 협의
지자체와 생숙 소유자 간 기부채납에 대한 협의가 이루어집니다. 기부채납은 지구단위계획 변경의 전제 조건으로 작용합니다 - 지구단위계획 변경 검토
지자체는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극적으로 검토합니다 - 변경 신청
소유자나 개발사는 지자체에 지구단위계획 변경을 공식적으로 신청합니다. - 심의 및 승인
지자체의 도시계획위원회 등에서 변경 신청에 대한 심의를 진행하고, 승인 여부를 결정합니다. - 지구단위계획 변경 고시
승인된 경우, 지자체는 변경된 지구단위계획을 공식적으로 고시합니다. - 용도변경 신청
지구단위계획 변경 후, 소유자는 오피스텔로의 용도변경을 신청할 수 있습니다
실제 실제 사례로, 서울 강서구의 ‘마곡 르웨스트’ 생숙은 소유자들이 200억 원 규모의 기부채납을 통해 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경했습니다.
이 과정은 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 지자체의 협조가 필수적입니다. 또한 기부채납의 규모와 방식은 개별 사례에 따라 다를 수 있습니다.
2. 규정 완화로 인한 혜택
이번 규정 완화로 인해 생활숙박시설 소유주들은 더 간편하게 주거용 오피스텔로 전환할 수 있게 되었습니다. 특히 발코니 설치와 바닥 난방 규제 완화는 건물의 활용도를 극대화하는 데 큰 도움이 됩니다. 더불어, 규정 완화로 인해 부동산 가치를 높일 기회가 주어지며, 장기적으로 수익성을 향상시킬 수 있는 기반이 마련되었습니다.
3. 기존과 변경된 규정 비교
- 기존 규정: 생활숙박시설은 장기 체류형 숙박시설로 분류되었으며, 발코니 설치 금지와 바닥 난방 제한 같은 엄격한 규제가 적용되었습니다. 주거용으로 용도변경을 하려면 복잡한 절차를 거쳐야 했습니다.
- 변경된 규정: 새로 발표된 규정에서는 2년간 발코니와 바닥 난방 규제가 완화되었고, 기존 규정보다 용도변경 절차가 간소화되었습니다. 이로 인해 소유주들은 더 유리한 조건에서 오피스텔로 전환할 수 있게 되었습니다
4. 용도변경 시 주의사항
용도변경을 진행할 때 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 첫째, 용도변경 후에도 주거시설로 전환된 건물에 대한 법적 규제는 유지되므로, 이를 충분히 숙지해야 합니다. 둘째, 건물 구조 변경에 따른 비용과 법적 승인을 미리 계획해야 하며, 이를 위한 예산을 확보하는 것이 중요합니다.
5. 향후 전망: 규제 완화가 주는 기회
이번 규정 완화는 코로나19로 침체된 숙박업계와 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 2년간의 계도 기간 동안 용도변경을 완료하면 이행강제금 부과를 피할 수 있고, 소유주들은 건물의 가치를 높여 더 나은 수익을 기대할 수 있습니다. 이 기회를 활용해 건물 용도를 전환하려는 계획을 세우는 것이 중요합니다.
최근 실제로 생숙에서 오피스텔로 용도변경이 이루어진 사례로는 안양시에서의 평촌 푸르지오 센트럴파크가 있습니다. 이 단지는 용도변경 기한이 끝나기 직전인 2023년 10월에 생숙에서 오피스텔로 용도변경 승인을 받았습니다. 해당 단지는 약 690가구 규모로, 주거용 오피스텔로 전환됨으로써 수분양자들은 이행강제금을 피할 수 있었고, 용도변경 이후에는 감정평가상 가치도 상승했습니다.
또한, 서울 마곡지구에 위치한 롯데캐슬 르웨스트도 오피스텔로 용도변경된 사례 중 하나입니다. 이곳은 주거용으로 사용된 생숙이 법적 문제를 해결하면서 오피스텔로 전환되었으며, 이로 인해 실거주 및 임대의 길이 열렸습니다.
이처럼 생숙에서 오피스텔로의 용도변경은 법적, 경제적 혜택을 동시에 제공하면서, 특히 규제 완화 기간 동안 많은 소유주들이 이를 활용해 자산 가치를 극대화하고 있습니다.
다만 신규 생활숙박시설에 대한 분양 규제가 강화될 예정입니다. 국토교통부는 건축법 개정을 통해 숙박업 신고 기준을 충족하는 경우에만 생숙 분양이 가능하도록 할 방침입니다. 법 개정안이 국회를 통과하면, 개별 실 단위로의 분양이 제한되어 주거 용도로의 사용이 원천적으로 차단될 것입니다.
또한, 관련 법과 조례 개정에 필요한 시간을 고려하여 정부는 2024년 9월까지 이행강제금 부과를 유예할 계획입니다. 이 기간 내에 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도변경 신청을 통해 합법화 절차에 착수한 소유자에 한해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예됩니다. 소유자들에게 합법적인 절차를 따를 수 있는 충분한 시간을 제공하기 위한 조치하고 생각됩니다.