주거용 전세 월세 계약시 꼭 알아야 할 15가지 주의사항과 꿀팁

주거용 전세 월세 계약을 안전하게 체결하기 위해 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했습니다. 중요한 정보와 꿀팁, 보증금 보호 방법, 계약서 필수 항목, 관리비 검토 등 임대차 계약의 핵심 실무 팁을 제공합니다. 전세와 월세 계약 시 놓치기 쉬운 중요한 점들을 체크하고, 안전한 임대차 계약을 위한 필수 정보들을 확인해보세요

부동산 임대 계약을 준비 중이신가요? 전세와 월세는 많은 사람들이 경험하는 중요한 결정입니다. 이번 포스팅 에서는 전세와 월세 계약 시 꼭 알아두어야 할 주의사항과 팁을 제공해드립니다. 이 정보를 통해 보다 안전하고 현명한 선택을 할 수 있기를 바랍니다. 이번 포스팅에서는 실제 계약서를 작성하는 방법이 아니라 계약서 작성을 위한 사전 사후 주의사항을 알려드리는 것이니 참고해주세요..

전세와 월세의 차이점 : 전세는 큰 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고, 월세는 매달 일정 금액을 지불하며 주택을 사용하는 방식입니다. 각각의 장단점이 있기 때문에, 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 전세는 초기 비용이 높지만 월별 비용이 없고, 월세는 초기 부담이 낮지만 매달 고정 지출이 발생합니다.

그럼 전세계약시 주의사항과 월세계약시 주의사항을 각각 체크해보겠습니다.

1. 전세 월세 계약 시 주의사항

1-1. 보증금 보호를 위한 방안 마련

• 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호하세요. 예상치 못한 상황에서도 보증금을 안전하게 되돌려 받을 수 있습니다. 보증보험은 예기치 못한 임대인의 파산이나 계약 불이행 상황에서 임차인의 보증금을 보호해줍니다.

1-2. 임대인의 신용도와 권리 확인

• 등기부 등본을 반드시 확인해 임대인이 진짜 소유자인지, 해당 부동산에 담보 대출이나 근저당 설정이 있는지 확인하세요. 이를 통해 보증금 반환 위험을 줄일 수 있습니다. 또한 임대인의 재정 상태가 불안정하거나 부동산에 많은 담보가 설정되어 있다면 리스크를 고려해야 합니다.

1-3. 계약서 작성 시 주요 체크포인트

• 전세 계약서 작성 시 특약 조항을 꼼꼼히 살펴보세요. 예를 들어, 부동산 유지보수나 보증금 반환 시점을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 계약서에는 수리 책임이 누구에게 있는지, 보증금 반환 일정은 어떻게 되는지 등을 명확히 명시해야 합니다.

1-4. 전세금 반환 보증제도 활용

• 전세보증보험은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 제도로, 예상치 못한 위험을 대비하는 데 효과적입니다. 전세금 반환 보증보험을 통해 보증금을 보호하면 임대인의 재정 상황이 불안정해도 보증금을 안전하게 되돌려 받을 수 있습니다.

• 전세보증보험 가입이 불가(집주인의 과도한 대출, 신용저하, 불법건축물 등) 한 경우도 있으므로 사전에 미리 확인하세요. HUG(주택도시보증공사) SGI(서울보증보험) 등이 있으며, 가입이 불가하다면 계약을 재고해 보는 것이 안전합니다. 현재 지방같은 경우 깡통전세 등이 성행하고 있으므로, 시세 대비 전세가를 비교하고, 주택이라면 공시지가와 주변 땅시세등도 참고해야할 것입니다.

• 주택도시보증공사 바로가기

2. 월세 계약 시 주의사항

2-1. 임대료와 관리비 확인

• 월세 계약 시 임대료 외에도 관리비가 어떻게 구성되는지 확인하세요. 관리비에 포함된 항목들을 명확히 하여 추가적인 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 관리비 항목에는 공용 전기료, 수도료, 청소비 등이 포함될 수 있으며, 이를 사전에 명확히 확인하여 예상치 못한 지출을 방지하세요

2-2. 임대료 인상 조건 명시

• 임대차보호법에 따라 월세 인상은 일정 한도 내에서만 가능하므로, 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약서에 월세 인상 가능 시기와 인상 폭을 미리 명시하여 임대인과의 분쟁을 줄일 수 있습니다.

2-3. 보증금과 월세 비율 고려

• 보증금이 높을수록 월세가 낮아질 수 있다는 점을 고려해, 자신의 예산에 맞는 최적의 보증금과 월세 비율을 찾으세요. 일반적으로 보증금을 높이면 월세가 낮아지기 때문에 초기 자금 여력이 있다면 보증금을 높여 월세 부담을 줄이는 것도 좋은 방법입니다.

3. 전세 월세 계약의 공통적인 주의사항

3-1. 등기부등본 확인

• 등기부등본을 확인하여 임대인이 진짜 소유자인지, 그리고 해당 부동산이 담보나 압류에 걸려 있지 않은지 확인하세요. 이는 보증금을 안전하게 보호하는 중요한 절차입니다. 등기부등본을 통해 부동산의 권리 관계를 정확히 파악하고, 해당 부동산에 근저당 설정이 많으면 리스크가 커질 수 있으므로 신중히 검토해야 합니다.

3-2. 전입신고 및 확정일자 받기

• 계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아두세요. 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 하며, 우선순위를 확보해줍니다. 확정일자를 받지 않으면 보증금 반환에서 다른 채권자보다 우선순위를 확보하지 못해 손실을 입을 위험이 있습니다.

3-3. 집 상태 꼼꼼히 점검 및 공과금 관리비 확인

• 누수, 곰팡이, 균열 등 하자 여부 확인
• 주요시설 (보일러, 수도, 전기 등 ) 작동 상태 점검 – 중요하자는 집주인이 수리해주는게 맞지만, 간혹 계약후 집주인이 수리요청시 차일피일 미루고 연락을 기피하는 경우가 종종 있어, 하자가 있다면 사전에 조율하는게 가장 좋습니다.- 입주 전 사진이나 동영상으로 현 상태를 꼭 기록해 두는것이 좋아요.
• 미납된 공과금, 관리비가 있는지 확인합니다.

3-4. 믿을 수 있는 공인중개사 선택

• 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우, 중개사 자격증 및 등록 여부를 반드시 확인하세요. 또한 중개수수료에 대해 사전에 명확히 확인해 불필요한 분쟁을 방지해야 합니다. 중개사의 신뢰성을 확인하는 것은 계약의 안전성을 높이는 데 매우 중요하며, 계약 시 불투명한 수수료 문제를 방지할 수 있습니다. 또한 공인중개사는 공제조합에 가입되어 있어 문제발생시 보상받기 쉽습니다. 개인간 직거래로 계약하였을 경우 문제가 생길시 복잡한 상황에 처하게 되고 보상문제도 합의하기 힘듭니다.

4. 전세 월세 계약 후 주의사항

4-1. 전입신고 및 확정일자

• 전입신고는 보증금 보호의 중요한 부분입니다. 또한, 확정일자를 반드시 부여받아야 추후 문제가 발생했을 때 안전하게 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 전입신고는 해당 주소로 실제 거주하고 있음을 증명하는 과정이며, 확정일자를 통해 임차권의 우선순위를 확보할 수 있습니다.
• 주택 임대차 신고 : 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과하는 주택 임대차 계약시 주택소재지 관할 시군구청에 방문신고 또는 부동산 거래 관리시스템을 통한 온라인 신고
  • 계약당사자 중 한명이 신고하면 공동신고로 처리됨.
  • 신고 내용 : 양 당사자 인적사항, 주택소재지, 임대면적, 임대료, 계약기간
  • 확정일자가 자동으로 부여됨, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보도움
  • 계약일로부터 30일 이내 신고하여야 하며, 미신고시 최대 100만원의 과태료 부과가능
  • 다만 전입신고시 임대차계약서를 함께 제출하면 임대차신고를 한 것으로 간주됨.
  • 공동주택사업자나 임대사업자의 경우 관련 법령에 따른 신고로 갈음 가능.

4-2. 관리비 청구 확인

• 계약 후 첫 관리비 청구서에서 항목을 꼼꼼히 확인하세요. 특히 공용 전기료, 청소비 등이 실제 사용량과 일치하는지 살펴보는 것이 좋습니다. 관리비에 대한 분쟁은 자주 발생하는 문제이므로, 매월 청구되는 관리비 항목을 꼼꼼히 확인하고 이상 여부를 즉시 문의해야 합니다.

5. 계약서 특약사항 예시

• 수리비 부담 관련 사항 : 보일러, 수도, 전기, 누수 등 주요시설물 수리 책임 명시와 소모품교체시 수리책임 주체 지정
• 반려동물 동반 거주 가능 여부
• 입주 및 퇴거 시 청소 비용 부담 주체
• 중도 퇴거시 임대차 계약 해지 절차 및 위약금 규정
• 임대료 인상 조건 ( 예: 연 5%이내 인상 가능)
• 임차인의 리모델링/인테리어 공사 허용 범위
• 주차 공간 사용 권리
• 공과금 및 관리비 부담 주체 명시
• 계약 갱신 우선권 부여 여부
• 전대차 허용 여부
• 특정 용도로의 사용 제한 : 주거 목적으로만 사용함

위와 같은 특약사항 들은 임대인과 임차인 간의 구체적인 합의 사항을 명시하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 역할을 합니다.

6. 안전하고 현명한 계약을 위한 마지막 조언

전세와 월세 계약은 신중하게 접근해야 할 중요한 결정입니다. 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 보증금 보호 방안을 마련하며, 모든 계약 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 이 글에서 제시한 주의사항과 팁을 바탕으로 보다 안전한 계약을 진행하시기 바랍니다. 임대차 계약에서 중요한 것은 모든 상황에 대비한 철저한 준비와 명확한 계약 조건을 통해 불확실성을 최소화하는 것입니다.

7. 전세와 월세 계약 관련 Q&A

Q1. 전세 계약 시 보증금 보호를 위해 꼭 전세보증보험에 가입해야 하나요?

• A1. 전세보증보험 가입은 필수는 아니지만 매우 권장됩니다. 전세보증보험은 임대인이 파산하거나 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 보증금을 보호해주는 중요한 안전장치입니다. 만약 임대인의 재정 상태가 불확실하다면 전세보증보험을 적극 고려하는 것이 좋습니다.

Q2. 전세 계약 시 등기부등본을 왜 확인해야 하나요?

• A3. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 이를 통해 임대인이 실제 소유자인지 확인하고, 부동산에 근저당이나 압류가 있는지를 파악할 수 있습니다. 등기부등본을 확인하지 않으면 보증금을 돌려받는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

Q3. 월세 계약 시 임대료 인상은 언제 어떻게 가능한가요?

• A4. 임대차보호법에 따라 임대료 인상은 일정 기간 동안 일정 비율 내에서만 가능합니다. 일반적으로 2년마다 갱신될 때 임대료 인상이 가능하며, 인상폭은 법적 상한선 내에서 결정됩니다. 계약서에 임대료 인상 조건을 명확히 명시해 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

Q4. 전입신고와 확정일자의 차이는 무엇인가요?

• A5. 전입신고는 임차인이 해당 주소지로 거주지를 옮겼음을 행정기관에 신고하는 절차이며, 확정일자는 임차인의 임차권을 법적으로 보호받기 위한 절차입니다. 전입신고 후 확정일자를 받으면 임차 보증금의 우선순위를 확보할 수 있어 추후 보증금 반환 문제에서 안전하게 보호받을 수 있습니다.