최근 금융 시장의 변동성 증가와 금리 상승에 따른 대출 상환 부담이 점점 커지고 있습니다. 이를 완화하기 위해 정부는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 시행하였고, 이제는 그 제도가 2단계로 확장되었습니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR 제도의 개념, 1단계와 2단계 제도의 차이점, 그리고 차주가 금리 상승에 어떻게 대비할 수 있는지 알아보겠습니다.
1. 스트레스 DSR 제도란
스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 상승 시 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 대비해 미래 금리 변동 위험을 반영하여 DSR을 산정하는 방식입니다. 쉽게 말해, 대출을 받을 때 단순히 현재 금리만을 고려하는 것이 아니라, 미래에 금리가 오를 경우 상환해야 할 금액이 얼마나 증가할지를 계산해 대출 한도를 정하는 제도입니다.
이를 통해 차주가 과도한 대출을 방지하고, 금융 시장의 변동성에 대비할 수 있습니다.
2. 1단계 스트레스 DSR 제도
1단계 스트레스 DSR은 대출 시 금리가 일정 부분 상승할 것을 예상하여 상환 능력을 평가하는 방식으로, 초기에는 고정 금리의 확대를 목표로 했습니다. 1단계에서 적용된 스트레스 금리는 +25% 반영되었으며, 이를 통해 대출자의 상환 능력을 평가했습니다.(24년 2월 26일부터 시행)
- 실제 적용되는 스트레스 금리: 0.38%p (1.5%의 25%)
- 은행권 주택담보대출에만 적용
3. 2단계 스트레스 DSR 제도
2단계 스트레스 DSR은 금리 변동성을 더 철저히 반영하여, 차주의 상환 능력을 평가하는 제도입니다( 24년 9월1일부터 시행)
- 스트레스 금리: 2단계에서는 스트레스 금리가 0.75%로 적용됩니다. 이는 1단계 스트레스 금리(1.5%)의 가중치 범위가 25%에서 50%로 상향됨에 따라 변동됩니다. 실제 적용되는 스트레스 금리는 0.75%P(1.5%의50%)
- 적용 대상: 은행권 신용대출 및 제2금융권 주택담보대출 차주에게 스트레스 DSR이 적용되며, 특히 신용대출의 경우 신용대출 잔액이 1억 원을 초과할 때 스트레스 금리가 추가로 부과됩니다.
- 대출 한도: 은행권 및 제2금융권의 주담대, 변동형/혼합형/주기형 대출 차주의 경우 한도는 3~9% 수준으로 제한됩니다. 또한, 신용대출 한도는 금리유형에 따라 약 1~2% 수준으로 한도 축소가 예상됩니다.
- 차주별 DSR비중: 고DSR 차주는 약 7~8% 수준이며, 90% 이상 차주가 기존 한도와 동일한 한도 및 금리를 적용받을 것으로 예상됩니다.
- 향후 계획: 스트레스 DSR 제도는 단계적 확장 계획을 갖고 있으며, 2025년 7월에는 스트레스 DSR 3단계가 도입될 예정입니다. 이는 모든 가계대출에 스트레스 금리를 적용하는 방식입니다
- 금융당국은 가계부채 증가를 억제하고, 차주의 상환 부담을 줄이기 위해 스트레스 DSR 2단계를 지속적으로 모니터링하며 관리할 예정입니다.
4. 1단계와 2단계 스트레스 DSR 제도의 차이점
4-1. 적용시기
- 1단계: 2024년 2월 26일부터 시행
- 2단계: 2024년 9월 1일부터 시행 (당초 7월 1일에서 연기됨)
4-2. 적용 대상
- 1단계: 은행권 주택담보대출에만 적용
- 2단계: 은행권 주택담보대출 + 은행권 신용대출 + 제2금융권 주택담보대출로 확대
4-3. 스트레스 금리 적용 비율
- 단계: 기본 스트레스 금리(1.5%)의 25% 적용 (0.38%)
- 2단계: 기본 스트레스 금리(1.5%)의 50% 적용 (0.75%)
4-4. 대출 한도 감소 예상
- 1단계: 약 2~4% 수준의 대출 한도 감소
- 2단계: 약 3~9% 수준의 대출 한도 감소 예상
4-5. 신용대출 적용 기준
- 1단계: 적용 안됨
- 2단계: 신용대출 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한해 적용
2단계에서는 적용 대상이 확대되고 스트레스 금리 적용 비율이 높아져 대출 규제가 더욱 강화됩니다. 이는 가계부채 관리를 위한 정부의 단계적 접근 방식을 보여줍니다
5. 스트레스 DSR의 적용의 예
5-1. 예시상황
- 차주: 연봉 5,000만원인 A씨
- 대출 조건: 40년 만기, 원리금 균등 상환 방식의 주택담보대출
- 기본 대출 금리: 4%
- DSR 한도: 40% (연봉의 40%인 2,000만원)
5-2. 단계별 대출 한도 변화
- 스트레스 DSR 적용 전:
- 적용 금리: 4%
- 최대 대출 한도: 약 4억원
- 1단계 스트레스 DSR (2024년 2월~8월):
- 적용 금리: 4.38% (4% + 0.38%p 스트레스 금리)
- 최대 대출 한도: 3억 7,700만원
- 감소액: 약 2,300만원
- 2단계 스트레스 DSR (2024년 9월~12월):
- 적용 금리: 4.75% (4% + 0.75%p 스트레스 금리)
- 최대 대출 한도: 3억 5,700만원
- 감소액: 1단계 대비 2,000만원 추가 감소
- 3단계 스트레스 DSR (2025년 7월 이후):
- 적용 금리: 5.5% (4% + 1.5%p 스트레스 금리)
- 최대 대출 한도: 3억 2,300만원
- 감소액: 2단계 대비 3,400만원 추가 감소
위 사례를 통해 스트레스 DSR이 단계적으로 강화됨에 따라 동일한 소득을 가진 차주의 대출 한도가 점진적으로 감소하는 것을 확인할 수 있습니다. 스트레스 DSR 도입 전과 비교하면 3단계 적용 시 최대 대출 한도가 약 7,700만원 감소하게 됩니다.
6. 스트레스 DSR 제도가 주택 담보 대출에 미치는 영향
- 대출 한도 축소:
스트레스 DSR 적용으로 인해 주택담보대출의 한도가 감소합니다. 예를 들어, 연봉 5000만원인 차주의 경우 1단계 스트레스 DSR 적용 시 최대 3억 7700만원까지 대출이 가능했으나, 2단계에서는 3억 5700만원으로 약 2000만원 감소합니다
- 변동금리 대출에 더 큰 영향:
변동금리 대출의 경우 스트레스 금리가 더 높게 적용되어 대출 한도 감소 폭이 더 큽니다. 예를 들어, 변동금리 대출의 경우 약 13% 한도 감소가 예상됩니다
- 고정금리 대출 선호도 증가:
스트레스 DSR 제도로 인해 금리 변동 위험이 낮은 고정금리, 혼합형, 주기형 대출에 대한 선호도가 높아질 것으로 예상됩니다
- 수도권과 비수도권 차이:
수도권 주택담보대출에 대해서는 더 높은 스트레스 금리(1.2%p)가 적용되어, 비수도권에 비해 대출 한도 감소 폭이 더 클 것으로 예상됩니다
- 가계부채 관리 강화:
이 제도를 통해 차주들의 미래 금리 변동 위험을 고려한 대출이 이루어져, 과도한 채무 부담을 방지하는 효과가 기대됩니다
7. 스트레스 DSR 제도에 대비하는 전략
스트레스 DSR제도에 대비할 수 있는 몇가지 방법을 제안 드려요. 금리 인상은 예상치 못하게 찾아올 수 있기 때문에 미리 준비하고 대출을 관리하는 것이 중요합니다.
7-1. 고정 금리 대출 선택
변동 금리 대출은 금리가 오를 때 상환 부담이 커질 수밖에 없어요. 만약 금리 상승에 대한 걱정이 있다면, 고정 금리 대출로 전환을 고려해 보는 게 좋아요. 고정 금리는 대출 기간 동안 같은 금리로 상환할 수 있어서, 금리 인상에 대한 부담을 덜 수 있습니다..
7-2. 원리금 상환액 미리 확인하기
스트레스 DSR 제도는 금리가 오를 경우를 대비해서 상환액을 미리 반영해요. 그러니 금리가 오를 때 내가 감당할 상환액이 얼마나 되는지 미리 확인해 두는 게 중요해요. 만약 감당하기 어려울 것 같다면, 대출 상환 계획을 재조정할 필요가 있을지도 몰라요.
7-3. 대출 리파이낸싱 고려
현재 대출 금리가 낮을 때 리파이낸싱, 즉 대출을 갈아타는 방법도 있어요. 고정 금리로 바꾸거나 더 낮은 금리로 재융자하면 금리 상승에 따른 상환 부담을 줄일 수 있습니다. 지금의 금리 조건을 잘 활용해보는 것도 좋은 전략이에요.
7-4. 부채 관리 강화
DSR은 차주가 갚아야 할 부채가 얼마나 되는지를 나타내는 지표예요. 그래서 신용대출이나 카드론 같은 불필요한 부채는 가능한 한 빨리 줄이는 게 좋아요. 부채가 줄어들면 대출 한도도 여유가 생기고, 스트레스 DSR에 대한 부담도 덜어낼 수 있습니다.
7-5. 비상 자금 마련
금리가 오르면 그만큼 상환액이 늘어나게 되니까, 이를 대비한 비상 자금을 마련해 두는 게 좋습니다. 갑작스러운 금리 상승에도 대응할 수 있도록 여유 자금을 준비해 두면, 마음의 부담도 훨씬 줄어들 거예요.
7-6. 전문가와 상담
금융 상황은 매번 바뀌다 보니, 전문가와 상담을 통해 내게 맞는 대출 구조나 전략을 찾아보는 것도 좋아요. 전문가의 조언을 들으면 보다 안전하게 대출을 관리할 수 있을 거예요.
7-7. 재정 상태 점검 및 계획 수립
마지막으로, 꾸준히 자신의 재정 상태를 점검하고 장기적인 계획을 세우는 게 중요해요. 금리가 변동할 때 어떻게 대처할지 미리 생각해 두면, 상환 부담이 커지는 상황에도 침착하게 대처할 수 있습니다.
위 방법들을 참고해서 앞으로의 재정적인 안정에 도움되시기를 바랍니다.